DTI, DSR, LTV는 주택 담보 대출 규제 관련 용어인데요,
주택 담보 대출 규제는 왜 하는 것일까요? 담보물이 있는데 규제가 필요한가라는 의문이 들 수 있는데요,
부동산 가격이 낮아져 대출액이 담보물의 가격보다 높아질 수 있기 때문입니다.
그 예시가 2008년 부동산발 금융위기죠. 당시 미국에서는 부동산 가격이 더 오를 것으로 예상하고 담보가치의 100% 이상을 빌려주기도 하였습니다.
이후 정부에서는 주택담보대출 비율을 조정하며 대출을 해주게 되었습니다.
대출 부실화를 막기 위한 예방책인 것이죠.
규제는 시장에 상황에 따라 비율이 바뀌는데요, 시장 상승기에는 주로 LTV를 낮추고, 하락기 끝에는 대출 규제를 풀어주며 안정적일 때와 불안정할 때 대출 규제를 다르게 합니다.
따라서 시장 상황에 따라 규제가 여러 번에 걸쳐 풀릴 수 있기에 큰 개념을 이해하고, 변화에 잘 대응하여 본인에게 맞는 최적의 타이밍을 보는 것이 중요합니다.
DTI 계산기
DTI는 Debt to income의 약자로, 총부채(전체 빛)에 대한 소득의 비율을 나타냅니다. 즉, 소득에서 몇 퍼센트를 전체 빚의 원금과 이자(원리금)를 갚는 데 쓰는지 보는 것인데요,
예를 들어 DTI 가 50%이고 연 소득이 1억이라면, 5천만 원이 상환 시 쓸 수 있는 상한선이 됩니다. 5천만 원만 대출을 받을 수 있는 것입니다.
- DTI = 모든 주택담보대출 연간 총상환액(원리금) + 기타 대출이자 / 연 소득 * 100
모든 대출을 계산하고 또 소득과 비교해 보는 것이 쉽지 않은데요, 그래서 부동산 계산기 DTI 계산기로 편하게 계산해 볼 수 있습니다.
DSR 이란?
DSR은 Debt Service Ratio의 약자로 총부채원리금상환비율을 뜻합니다.
DTI가 주담대 원리금 상환액 + 기타 대출의 이자 상환액이라면
DSR은 주담대 원리금 상환액 + 기타 대출의 원리금 상환액으로 더 확장된 개념이죠.
- DSR = 모든 주택담보대출 연간 총상환액(원리금) + 기타 부채 연간 총상환액 (원리금) / 연 소득 * 100
따라서 대출에 DSR을 적용하면 더 낮은 금액의 대출을 받을 수 있을 것입니다.
LTV란?
LTV는 Loan To Value의 약자로, 매매 가치평가액에 대한 대출금액입니다.
예를 들어 10억짜리 아파트의 LTV가 80%면 8억이고, 70%면 7억입니다.
따라서 자기자본금이 2억이면 전자를, 3억이면 후자를 대출받아 구입할 수 있습니다.
- LTV = 대출할 수 있는 금액 / 주택 담보물의 가치평가액 * 100
결국 담보의 가치가 가장 중요한 대출 기준인데요,
보통 미래 소득을 기준으로 하는 신용 대출에 비해, 담보물이 있는 대출이기에 이율이 더 낮고 조건이 좋습니다.
DTI, DSR, LTV 비교
- DTI, DSR은 소득과 상환금액을 기준으로 하는 대출 규제이고,
- LTV는 담보물인 주택 가격(가치)을 기준으로 하는 대출 규제입니다.
보통 DTI와 DSR 중의 한 가지 + LTV 규제를 적용하기에 규제하는 기준을 모두 충족해야 대출을 받을 수 있습니다.
스트레스 DSR
DSR은 2024년 1월을 기준으로, 은행 대출에 40% 규제가 적용되고 있는데요,
즉, 1년간 갚아야 할 대출 원리금(원금+이자)이 연 소득의 40%를 넘지 않아야 한다는 것입니다.
스트레스 DSR이란, 실제 대출 금리에 일정 수준의 스트레스 금리를 덧붙여 대출 한도를 정하는 제도인데요,
스트레스 금리는 앞으로 금리가 오를 수 있는 가능성을 반영한 가산 금리를 뜻합니다.
따라서, 소득이 그대로인 상태에서, 스트레스 DSR이 도입되면 대출 후 갚아야 하는 이자 비용이 늘어나는 것입니다.
2024년 1월 기준 전세대출에는 DSR을 적용하지 않는데요,
가계대출을 줄이기 위해 정부에서는 전세대출에도 점점 DSR을 적용할 예정이라고 합니다.
우선은 무주택자가 아닌 주택 보유자만 적용할 것이라 합니다.
스트레스 DSR은 단계적으로 2024년 2월 26일부터 은행권 주담대 > 2024년 6월부터는 은행권 신용대출과 제2금융권 주담대에도 적용할 예정이라고 합니다.
2024년 말에는 금융권 내의 모든 대출에 적용할 것이라고 하네요. 대신 더해지는 금리 비율은 단계적으로 늘어납니다.
2024년 상반기에는 스트레스 금리의 25%, 하반기에는 50%, 2025년부터는 100% 적용할 것이라고 합니다.
만약 연 소득이 5,000만 원이고, 변동금리가 5.04%라고 가정해 봅시다.
- 30년 만기 분할 상환 대출을 한다면, DSR 규제가 40%일 때 3억 3,000만 원까지 받을 수 있는데요,
- 스트레스 DSR 적용으로 가산금리 1.5%P가 붙는다면, 2024년 상반기에는 3억 1,500만 원의 대출을 받을 수 있습니다.
- 하반기에는 3억 원으로 줄어듭니다.
- 2025년에는 2억 8,000만 원까지만 빌릴 수 있습니다.
대출 규제 정리
대출 규제 적용은 기본적으로 보유 주택 수에 따라 다릅니다.
주택 가격에 따라, 규제 지역과 비규제 지역에 따라 다르죠.
주택임대 사업자의 경우도 다르게 적용될 것으로 예상됩니다.
따라서 금융기관별로 해당 사항을 확인해 보셔야 합니다.
DSR 규제에 해당하지 않는 상품도 존재하며, 본인의 실제 소득과 대출에서 잡히는 소득이 다를 수 있습니다.
따라서 대출 비교플랫폼에서 먼저 대출을 비교하고 본인에게 더 유리한 상품을 고르는 것이 유리합니다.
주택구입은 인생에서 중요한 결정 중에 손에 꼽히는 결정인 만큼 기본적인 부동산 시장에 대한 이해와 공부는 필수라고 할 수 있습니다.
오늘 글이 주택구입에 도움이 되었길 바라며 글을 마칩니다. 감사합니다.